千亿销售目标压线过关 雅居乐携1866亿负债前行

杨春霞2020-01-06 09:34:03来源:投资壹线

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??2019年12月31日,克而瑞发布的《2019年房企销售榜单TOP200》显示,雅居乐(03383.HK)2019年全年销售额为1185.1亿元,若该数据真实,则表示雅居乐压线完成了此前定下的2019年1130亿元的销售目标,相较于2018年仍有15.53%增长。2018年雅居乐的销售额同比增速为14.5%。

??不过,目前雅居乐官方还未公布全年销售情况,目前仅披露了前11月的数据。12月4日,雅居乐发布公告称,2019年前11月雅居乐实现合约销售额1092.1亿元,若对比10月份127.1亿元、11月份88.8亿元销售额来看,雅居乐全年销售额基本与上述榜单数据持平。

??销售增长放缓

??雅居乐今年的15.53%的收入增长,即使放在整个行业来看,也不算特别拖后腿——2019年行业整体规模增速较前两年显著放缓已是不争的事实。

??克而瑞研究院数据显示,截至12月末,TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的45.5%和2018年的35.1%,百强房企规模增长整体“失速”。

??就算诸如万科(000002.SZ)、碧桂园(02007.HK)、保利地产(600048.SH)之类的头部房企2019年销售额增长也维持在低位水平。根据克而瑞上述榜单数据,万科、碧桂园及保利地产今年的销售额同比增速分别为4.01%、5.87%及16.09%。

??当然,也有仍在高速增长的房企,譬如融创中国(01918.HK)2019年销售额同比增长20.78%,新城控股(601155.SH)24.66%,世茂房地产(00813.HK)48.07%。此外,与雅居乐均在去年步入千亿门槛的阳光城(000671.SZ)2019年继续保持29.59%的增长,中梁控股(02772.HK)同期增速则为18.45%。

??纵向来看,雅居乐的这两年的增速放缓较为明显。《投资壹线》根据其近三年的财报进行梳理,2016年至2018年,雅居乐对应的销售额分别为528.20亿元、897.10亿元及1026.7亿元,同比增速分别为19.4%、52.4%及14.5%。

??财经评论员严跃进认为,雅居乐销售增长乏力与区域市场调控密切相关,如海南市场的政策变动就带来了较大影响。“这个时候对于债务方面也会形成压力,但预计2020年市场还是有反弹的可能”,严跃进表示。

??据公开报道,雅居乐先后于2007年和2008年在海南清水湾以25亿元现金的总价拿下三期地块,占地15000亩,2011年开盘后成为雅居乐销售额贡献主力军。相关数据显示,2011年至2016年,清水湾的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元,2017年更是卖出170亿元。而2017年雅居乐的总销售额仅528.20亿元。

??此后,雅居乐继续在海南三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地,截至2018年底雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米。而到2019年上半年,海南土储已占据雅居乐总土储3972万方的四分之一。

??好景不长,2018年4月22日,海南发布全岛限购令,此后雅居乐在海南市场表现日渐不济,最为直观的是2018年在海南区域的销售额在100亿元左右,而2017年仅清水湾的销售金额便达170亿元。2019年上半年,雅居乐海南及云南贡献预售金额共88.46亿元,仅占总预售金额的15.2%。

??盈利能力受挫

??销售额增速放缓直接体现在业绩上,2017年至2019年上半年雅居乐营收增长表现不佳。《投资壹线》根据wind数据统计,2019年上半年雅居乐营收同比增长12%,2018年及2017年这一数值分别为8.72%、10.64%。

??一环扣一环,雅居乐来自经营部分的净利润和毛利也随之失速。《投资壹线》根据近三年财报梳理,2017年至2019年上半年,雅居乐的毛利分别为206.87亿元、246.74亿元及82.20亿元,同比增速分别为67.3%、19.3%及-31.6%。

??净利润方面,2017年至2019年上半年,雅居乐净利润为67.80亿元、83.58亿元及58.94亿元,同比增速分别为122.3%、23.3%及37.7%,对应年度净利率分别为13.14%、14.89%及21.74%,单从净利率来看,领先于行业水平,但其实内有乾坤。

??2019年上半年雅居乐的净利润及净利率逆势大增,却并非经营所得,而是和一笔与中国平安保险(集团)股份有限公司(601318.SH,下称“中国平安”)的股权转让交易有关。

??根据公告,2018年12月,中国平安旗下深圳市创喻企业管理有限公司(下称“深圳喻创”)出资9.88亿元,收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权,并向后者增资9.88亿元。

??今年2月份,上述交易发生变化。雅居乐所出售的项目股权比例由22%变为34%,对应价格增至13.94亿元,深圳喻创对雅居乐的增资额则降至5.81亿元。

??据克而瑞地产研究,雅居乐2019年上半年出售惠州白鹭湖项目34%股权予中国平安确认净收益29.89亿元,收购武汉长凯公司50%股份导致其由合营公司变为附属公司后带来的重估收益5.79亿元以及金融资产公允价值收益8.83亿元。

??无独有偶,2019年12月18日,雅居乐发布公告称,中国平安旗下深圳市盛露企业管理有限公司将出资7.33亿元收购其旗下惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司15%股权,并向其增资9.33亿元。

??根据公告内容,股权出让完成后,雅居乐将会录得收益约7亿元。业内有猜测称,此举或是故技重施,借出售项目股权来增厚利润。

??频发永续债

??销售额增速放缓的同时,雅居乐的负债总额却一路飙升,直至2019年上半年雅居乐负债总额达到1866亿元,其中流动负债为1252.8亿元,包括322.31亿合同负债,此外非流动负债为613.2亿元。

??值得提及的是,近三年来雅居乐的负债额增速也远高于其销售额增速,尤其是2017年和2018年增长较为迅猛。财报显示,2017年及2018年雅居乐负债总额分别为1192亿元、1754.65 亿元,同比增长36.1%及47.2%。2019年这一数值为28.99%,而2015年至2016年雅居乐负债总额增速分别为-8.7%、16.3%。

??雅居乐此前曾对媒体表示,负债攀升主要是由于多元化业务的投入。数据显示,2019年雅居乐计划在主业之外的非地产行业投入100亿,仅上半年雅居乐就投资了约90亿元,新增30个非地产项目。

??此外,2019年上半年雅居乐的资产负债率为74.5%,较去年下跌1.6个百分点,同期净负债率为81.3%,均处于行业中较低水平。不过,据媒体报道若剔除其计入权益的永续债,雅居乐实际净负债率超102%。

??《投资壹线》注意到,2019年以来雅居乐较为依赖永续债融资。2019半年报显示,截至2019年上半年,雅居乐永续债高达131.47亿元,相比去年同期永续债余额80.6亿元则剧增60%。同年下半年,雅居乐在10月和11月再发行了两笔永续债,合计7亿美元,折合人民币约49亿元。

??永续债又叫无期债券,也就是说没有明确的还款期限,且由于其在会计报表中被计入权益工具,有助于降杠杆而被企业青睐。此外,严跃进对《投资壹线》表示,永续债本身不偿付本金,所以能够缓解企业的压力。

??不过,每枚硬币都有两面,永续债也蕴含利率跳升等风险,外币永续债还存在着汇率波动风险,还会稀释企业利润。据媒体报道,中国恒大集团(03333.HK,中国恒大 )2016年底永续债总额接近1130亿元,但在2017年全部进行赎回,就是因为永续债对公司利润稀释太大。

??好的一面是,雅居乐目前在手现金基本能覆盖短期债务。2019年6月底,雅居乐现金及现金等价物为332亿元,同比下降7.2%,但一年内到期有息负债额361亿元,同比增幅2.2%。

??针对销售增速放缓、股权出售及频借永续债融资等相关事宜,《投资壹线》致函雅居乐,截至发稿未收到回复。

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