[中房研协]武汉“商转公”是疫情下保民生的重要之举(2020年第77期)

2020-06-28 11:04:22

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  • 城市:湖北
  • 发布时间:2020-06-28
  • 报告类型:政策分析
  • 发布机构:中房研协

??热点聚焦

??6月21日,武汉市公积金管理中心就《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》向社会公开征求意见。在这份细则中,不仅调整了商转公贷款的对象和条件,也对存量房商转公贷款房龄的年限进行了延长。这不禁让人猜想,商转公这条新政,是不是变相为房贷降息开了窗口?是否会在全国推行?

??所谓公积金“商转公贷款”,即个人住房商业贷款转住房公积金贷款,是指武汉市住房公积金缴存职工,将本人或配偶已办理且尚未结清的个人住房商业贷款,转为公积金中心委托商业银行发放的住房公积金个人贷款。商转公贷款应当在原商贷银行办理。办理“商转公贷款”业务时,所办理的原商贷银行必须是武汉市公积金个人贷款业务的受托银行。

??当然,并不是所有的公积金贷款都能转为商业贷款,其中有四类不能办理商转公贷款。其一:住房公积金组合贷款中的商业贷款,不能办理商转公贷款;其二,转贷人家庭(含本人、配偶及未成年子女)在武汉市房产部门的信息系统中有两套以上住房的,或者在公积金系统中记录的贷款次数达2次及以上的,则认定为属于“商转公贷款”的第三套及以上的住房,其商转公贷款申请均不予受理。其三,转贷人及其配偶在婚前已分别使用过公积金贷款,现以夫妻名义申请商转公贷款的,贷款申请不予受理。其四,原商贷房屋为非婚姻联名购买的,不能办理商转公贷款。

??《意见》除了调整了商转公贷款的对象和条件,还对商转公贷款房龄的年限进行了延长。由原来的“商贷发放后已正常还款6个月及以上”,修改为“原商贷发放后已正常还款12个月及以上”;存量房商转公贷款最长期限,也由20年延长至30年。

??热点评析

??“商转公”是疫情下保民生的重要之举

??自今年3月,央行下调7天期逆回购中标利率20个基点以来,时隔4个月才下调14天逆回购中标利。这让很多人看到了降息的希望,然而,6月份并没有降息,LPR仍与前两个月保持一致。此次,武汉发布“商转公”意见,可以说是为降息打开了窗口,能够让受疫情影响,还贷压力大的居民享受更低的利率。值得注意的的是,“商转公”口子的打开,并不是面向所有房贷人群,而是对人群有明确的限制。《意见》要求,限制四类人群“商转公”,同时,在时间上要求商贷正常还款期限达到12个月才能申请。这样做的目的一方面是防止住户一窝蜂的进行“商转公”办理,造成公积金账户亏空;另一方面是为了杜绝钻空子现象的产生。此外,在贷款期限和房屋房龄上,也有原来的20年变为30年,让很多就业、收入受到较大影响的人群,有更充裕的时间去还款,保证他们生活、工作的正常运转。

??“商转公”为公积金制度改革提供可深入挖掘的方向

??此前,关于公积金存废之争的讨论异常激烈。公积金存在门槛限制多、投资收益率低、统筹缺乏层次等问题,因此,只有通过公积金制度改革,才能为公积金发展创造更好的条件。

??除常规的住房贷款、租房贷款外,还应该开拓更多的利用方式和渠道,强化公积金制度的服务功能,提高利用效率,而商转公即是可以深入挖掘的方向之一。此次,武汉提出“商转公”的意见,充分体现了公积金存在的意义。通过商贷转为公积金贷款,可以大幅度减轻购房者还款的压力,提高公积金资金使用效率,为公积金改革提供明确的方向。

??武汉“商转公”,有望在更多城市推进

??武汉推行“商转公”政策,其目的是为了保民生,避免城市因受疫情影响而出现大量的断供潮,违约潮。武汉“商转公”意见的出台,是疫情背景下的产物,相比以往其他城市“商转公”政策更具有积极意义。对于购房者而言,能够真切的感受到政策倾斜带来的利好,减轻因还贷造成的生活压力。从6月份 LPR(贷款市场报价利率)来看,与四、五月份持平,并无变化。如果“商转公”政策能够实施,可以说是达到变相降息的目的。

??从另一个角度看,“商转公”政策也不是没有弊端,政策一旦出台,将会刺激新房市场,给购房者投机炒作的机会。不少人会因为贷款一年后可以商转公,而去购买第二套住房,进一步影响市场热度。对于本身就较热的一二线城市,政策的出台只会增加投资炒作的机会。而对于市场较冷、库存较大的三四线城市,利大于弊。从”商转公”政策的施行范围来看,并不会在全国大范围的铺开,而是会选择受疫情影响较大的城市开展。

??(内容来源:中房研协测评研究中心)

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